天津津投城市开导股份有限公司（下称“津投城开”）（600322.SH）近日拟以1元对价剥离评估值为-2.39亿元的房地产开导业务干系钞票及欠债，计算澈底退出房地产开导。11月11日，上交所就该笔走动发出问询函，直指握续谋划才智、标的评估合感性、担保使命及债权债务处理这四大中枢问题。

　　11月17日，关于公司业务转型的调停、交代退市风险的备选决策，以及将来在业务拓展标的、营收主义、盈利栽植旅途方面推敲等问题，《中原时报》记者向津投城开导送了采访提纲，但公司方面汇报称“现在仅收受现场采访体式”。

　　值得柔软的是，本年以来，已有多家房企遴荐剥离或退出地产开导业务。业内遍及以为，在房地产行业仍处深度调停期确当下，物业、商运等轻钞票业务具有现款流稳、资金占用少的上风，契合行业转型与老本估值需求。

　　四大中枢问题待解

　　把柄津投城开于本年10月底走漏的草案，公司拟将握有的房地产开导业务干系钞票及欠债转让给天津城市运营发展有限公司（下称“天津城市运营”）。在评估基准日2024年12月31日，标的钞票的评估价值约-2.39亿元。经走动两边协商，本次标的钞票转让价钱为1元。“天眼查”平台信息涌现，天津城市运营竖立于2002年，是一家从事民众设施不休为主的企业，由天津市国资委100%握有。

　　针对上述走动安排，上交所的问询函聚焦走动后企业的握续谋划才智、标的评估情况、担保情况以及债权债务情况四大中枢问题。

　　其中，问询函薄情，备考财务报表涌现，走动完成后公司钞票限度和收入限度均大幅着落，但净钞票达成转正。2025年1—6月，公司营业收入从5.17亿元降至0.38亿元，归母净利润暂时转正为157.6万元，归母净钞票回升至9832.61万元。上交所条目津投城开谀媚公司剩余业务所处细分范围的市集竞争花式、谋划计算、发展政策等阐发剩余业务的中枢竞争力、后续是否可能触及财务类退市贪图及具体交代方法、业务转型可能濒临的风险和交代方法，以及控股股东后续是否有置入钞票的计算与安排等。

　　与此同期，其标的钞票的遍及减值合感性也激发监管柔软。草案走漏，置出标的评估经受钞票基础法，评估价值-2.39亿元，评估估值减值率106.99%。评估减值主要来自遥远股权投资，遥远股权投资账面价值74.75亿元，评估值35.79亿元，减值率52.12%，为公司对25家公司的股权投资。其中，天房（苏州）置业有限公司、天津市华博房地产开导有限公司、天津市华亨房地产开导有限公司账面价值辨认为0.40亿元、10.50亿元、8.00亿元，对应评估值为-36.98亿元、-4.77亿元、4.63亿元，减值原因为被投资企业谋划亏蚀。监管条目其补充走漏评估减值的合感性与准确性，核查是否存在前期减值计提不足时、不充分的问题。

　　在担保情况方面，适度2025年6月30日，津投城开对外担保金额66.13亿元，主要为控股股东以及公司子公司提供担保。现在公司正在与债权东说念主疏通撤废担保事宜，关于预期无法在交割日前撤废的担保，预测酿成的关联担保将在交割日前完成上市公司的里面审议及公告等法子，走动对方将给以配合和协助。对此上交所条目津投城开列示为置出标的提供担保的具体情况，并说光辉续实施法子安排，以及控股股东或城运发展拟提供的反担保方法及践约才智。

　　此外，公司债权债务处理亦被重心柔软。该笔走动波及多量债权债务调换，其中拟置出的其他应收款达72.87亿元，应收账款10.71亿元，而债务转让需一皆赢得债权东说念主欢喜。同期，走动完成后公司对置出标的仍有6927.53万元其他应收款，虽商定交割日前偿还，但监管部门薄情，应收款回收无保险，可能新增关联方资金占用。

　　因此，问询函条目公司阐发债务转让阐述、是否已取得悉数债权东说念主欢喜以及转让是否存在实质性羁系等。上交所明确条目津投城开收到问询函后立即走漏，并在10个走动日内书面回复，同期修改草案。

　　转型决策两度调停

　　行为国有控股上市公司，津投城开的前身可追念至1981年竖立的天津市竖立开导公司。现在公司业务仍以房地产开导与销售为中枢，并同步布局谋划性钞票租借、物业不休服务及建材供应链协同板块。

　　受房地产行业握续下行影响，津投城开地产业务连年谋划景况握续恶化。2025年三季报涌现，阐发期内公司营业收入8.4亿元，同比减少17.72%；归母净利润亏蚀7.89亿元；谋划行为产生的现款流量净额为-0.25亿元。适度2025年6月末，津投城开的钞票欠债率已达100.36%，净钞票为-5.01亿元。按照干系法例，若本年末净钞票仍为负，公司将濒临退市风险。

　　握续恶化的谋划景况重叠净钞票为负的退市风险，促使津投城开加速剥离亏蚀业务。公司在公告中讲解说，因标的钞票所从事的房地产开导业务资金需求量大、欠债限度高，拟置出的标的钞票限度体量相对较大。本次走动完成后，干系标的钞票将不再纳入上市公司祛除报表范围，津投城开将“由重转轻”，预测总钞票、总欠债等贪图将出现较大幅度着落，但净钞票、净利润等贪图将大幅提高，钞票欠债率有所镌汰，钞票质料、老本结构和盈利情况将得到灵验改善，成心于保护上市公司全体股东利益。

　　值得一提的是，就“退房”之后公司的业务安排，津投城开此前曾走漏，公司拟通过钞票置换、刊行股份及支付现款面目，购买天津津能股份有限公司100%股份、天津市热力有限公司100%股权及天津港益供热有限使命公司100%股权，并召募配套资金，本次走动已赢得天津市国资委批复欢喜。完成后公司主业将由房地产开导，举座切换为城市融合供热。

　　但本年9月，“主要鉴于公司所处表里部环境发生较大变化，并基于公司达成高质料发展举座政策考量，概括沟通置入标的钞票谋划情况及将来行业发展远景、公司自身景况和将来政策推敲调停情况”，津投城开对原决策作出调停，取消钞票购入计算，改为仅剥离地产业务予城运发展，保留物业不休等轻钞票，并不再召募配套资金。

　　在业内东说念主士看来，这一国资里面的钞票调停骨子是通过财务梗阻达成风险出清，但津投城开的转型仍濒临多重挑战。易居房地产商议院副院长严跃进向记者直言，物业不休等轻钞票业务市集竞争强烈，公司穷乏限度上风与品牌积淀，短期内难以酿成自如盈利撑握。同期，原重组决策中拟置入的供热等钞票被取消，失去了优质钞票的事迹托底。

　　多家房企已“去重取轻”

　　值得柔软的是，津投城开的“退房”操作并非个例。本年以来，已有多家房企遴荐剥离或退出地产开导业务，转为聚焦轻钞票运营，掀翻房地产行业“去重取轻”的转型波浪。

　　举例，本年6月，中交地产文告，拟将握有的房地产开导业务干系钞票及欠债转让给控股股东中交房地产集团有限公司，走动价钱为1元。9月，其文告历时近半年的首要钞票重组交割做事已完成。

　　9月18日，南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”）公布首要钞票出售暨关联走动阐发书（草案），南国置业拟向控股股东中国电建地产集团有限公司全资子公司转让房地产开导、租借业务干系钞票及欠债，走动价钱为1元。重组后南国置业将聚焦交易运营、产业运营等城市运营轻钞票业务标的，达成向概括性城市运营服务商的转型。

　　10月21日，珠海免税集团股份有限公司（下称“珠免集团”，原格力地产）也走漏，拟将握有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司。走动完成后，珠免集团将加速完周至面去地产化，聚焦于免税业务等大破费主业。

　　业内分析指出，房地产行业握续调停、企业谋划承压，是剥离潮出现的中枢原因。58安堵客房地产商议院院长张波向记者讲解说，地产参加存量期间，市集需求疲软、去化艰巨，不少企业的房产开导业务从盈利中枢变成亏蚀株连，通过剥离的面目可灵验镌汰钞票欠债率，让净钞票、净利润等要道贪图得到改善，镌汰企业自身风险。

　　在其看来，将来，关于一些转型决心明确的企业来说，会不息鼓舞开导业务的剥离，聚焦自身上风业务，这如故过还会加速行业出清。但关于资金实力淳朴、布局平衡的头部房企，以及财务肃肃的中斗室企，反而有可能借机占领更大市集份额。

　　不外，张波也指示称赌钱app下载，当下部分房企剥离和退出房地产开导业务，其濒临的主要问题是开导业务波及多量未完成的技俩、与供应商的协调合同以及购房者的购房合同等。“后续委派使命、合同践约主体变更等问题需要妥善搞定，而且由于市集下行，业务自己的剥离难度也在增大。”张波暗示。